Единственное жилье в делах о банкротстве граждан

В ходе банкротства у людей часто вопрос о том, что именно произойдет с их единственным жильем, если оно при определенных условиях выставляется на торги. Однако не стоит расстраиваться раньше времени, ведь начиная с 7 сентября — после вступления в силу Закона от 08.08.2024 № 298-ФЗ, действуют новые правила.

Они предусматривают, что единственное жилье, особенно если оно является ипотечным, можно исключить из конкурсной массы. В данной статье мы рассмотрим, когда именно это возможно и какими способами можно добиться сохранения единственного жилья.

Но при каких обстоятельствах продажа единственного жилья возможна?

Законом они не определены. Но если следовать судебной практике, при принятии решения о реализации единственного жилья суд учитывает большое количество обстоятельств. Так, в ряде случаев, главными станут экономические мотивы.

Например, может иметь значение та самая разница между стоимостью единственной квартиры и замещающей (за минусом расходов на оформление сделки). Не исключено, что издержки окажутся слишком высоки, и сделка будет бессмысленной. Кроме того, допускается прекращение уже начатых торгов, если рыночная стоимость единственного жилья упадет настолько, что его реализация утратит экономический смысл (постановление № 303-ЭС20-18761).
Мы помогли многим нашим клиентам сохранить единственное жилье. Позвольте нам помочь и вам. Свяжитесь с нами сегодня!

Следует учитывать, что в определенных случаях единственное жилье большой площади может быть защищено от продажи в рамках процедуры банкротства. Например, из-за того, что:

Действительно, именно социальная норма жилплощади, как следует из многих судебных актов, является ориентиром при принятии решений об отказе в помещении квартиры под исполнительский иммунитет. Выше мы указали о прецедентах, когда суд разрешал продавать недвижимость большой площади.

Но есть и решения о допуске к продаже на торгах довольно скромных объектов (в сравнении с загородными коттеджами). Например — трехкомнатной квартиры с площадью чуть более 60 кв. метров в доме 70-х годов постройки (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2023 № 09АП-3662/2023, 09АП-3664/2023 по делу № А40-45643/2021).

Однако нельзя говорить о том, что включение стандартных квартир, едва превышающих социальную норму, в конкурсную массу — устойчивый тренд в судебной практике. В каждом конкретном случае судьи индивидуально определяют критерии снятия исполнительского иммунитета по жилью с площадью больше социальной нормы. Учитывается количество проживающих, местонахождение объекта и иные условия.

Важно знать, что с точки зрения п. 1. ст. 446 ГПК РФ единственное жилье — необязательно то, которое принадлежит должнику на праве собственности. Дело в том, что собственником данного жилья вполне может быть и другой член семьи — на основании чего должник приобретает полное право проживать там. Это закреплено в положениях ч. 2 ст. 31 ЖК РФ.

И если у должника, проживающего у родственников, есть в собственности другая жилая недвижимость — она не признается единственной, и может быть продана на торгах (определение № 303-ЭС20-18761).

Суды могут включать единственное жилье в конкурсную массу, руководствуясь правом на отмену имущественного иммунитета при злоупотреблениях и недобросовестном поведении должника (постановление КС РФ № 15-П, обзор судебной практики ВС РФ от 15.05.2024 года).

Пример недобросовестного действия должника: переоформление (дарение) жилья, по которому есть риск отмены исполнительского иммунитета, на другое лицо. Если суд определит, что отсутствие у должника жилья, свободного от имущественного иммунитета, является результатом совершенных им действий — то переоформленное жилье будет направлено в конкурсную массу (определение ВС РФ от 30.08.2021 № 307-ЭС21-8025).

Следует учитывать, что отказ в применении исполнительского иммунитета на квартиру не должен нарушать права членов семьи должника на жилище (п. 16 Обзора от 15.04.2024 года). Важно, чтобы каждый из них получил в замещающей квартире жилплощадь не меньше социальных норм, и притом в том же населенном пункте (если иного не предусмотрено соглашением между участниками дела о банкротстве).

Также возможно, что будет установлено совершение должником односторонних действий, направленных на обеспечение исполнительского иммунитета, непосредственно перед банкротством (или даже в ходе рассмотрения дела в арбитраже). Например, таким действием может быть изменение регистрации по месту жительства (определение № 303-ЭС20-18761). Такие обстоятельства — еще один фактор признания поведения должника недобросовестным. Прочие возможные обстоятельства, которые могут быть учтены судом:

• моменты предъявления долговых претензий (иска о его взыскании), инициирования банкротного дела;
• причины совершения указанных односторонних действий (не исключено, что судом они будут признаны объективными).

Теперь выделим основные критерии, при которых единственное жилье может быть выведено из-под имущественного иммунитета — с учетом сведений из судебной практики, рассмотренных выше.

Единственное жилье может быть продано, если:

1. Будут основания считать, что:

• должник допустил недобросовестные действия в целях обеспечения исполнительского иммунитета;
• у должника есть другое, пригодное для проживания жилье (например, у родственников) — вследствие чего нельзя говорить об основаниях для исполнительского иммунитета по принадлежащей ему недвижимости.

2. Не будут нарушены права должника и его семьи в части возможности пользования жильем, пригодным для проживания, и при этом имеющим площадь не менее социальной нормы.

3. Решение забрать единственное жилье сопровождается предоставлением замещающего — причем, в пределах того же самого населенного пункта (агломерации), и с передачей права собственности ранее момента утраты права на владение единственным жильем.

4. Выручка от реализации жилья действительно поможет улучшить финансовое состояние кредиторов и будет иметь экономический смысл — с учетом издержек, рыночной стоимости реализуемой недвижимости.

5. Покупатель будет готов пойти навстречу участникам банкротного дела — в той части, что согласится стать собственником на приобретаемый объект не ранее передачи должнику замещающего жилья.

На практике участники банкротного дела должны обстоятельно изучить:

• цифры, отражающие размер издержек при продаже жилья (и обуславливающие экономический смысл сделки);
• варианты обеспечения должника и членов его семьи достаточной жилплощадью после размена единственного жилья на замещающее.

Бывает, что должник признает факт наличия двух и более объектов недвижимости во владении, и ожидает передачи на торги одного из них. Другое, таким образом, станет единственным — не подлежащим (если судом не будет определено иного) реализации.

Закон не устанавливает критериев, по которым выбирается конкретный объект. Однако правомерно говорить о том, что суды могут брать во внимание:

• то, где именно проживает должник (и за какую из квартир оплачивает счета за ЖКХ);
• количество членов семьи, проживающих в квартирах;
• месторасположение жилья и работы должника.

Таким образом, на торги с большей долей вероятности выставят менее заселенную, и реже используемую по объективным причинам жилплощадь. Однако, суд может учесть и иные критерии в индивидуальном порядке.

Итак, мы рассмотрели ситуации, при которых может быть реализовано единственное жилье, являющееся собственностью должника. Совершенно иная ситуация — когда недвижимость банкрота находится под ипотекой.

С учетом вышесказанного, можно составить следующие варианты принятия решений по единственному жилью банкрота.

В случае, если оно — не ипотечное, то в первую очередь применяется общее правило — запрет на продажу жилья (на основании ст. 446 ГПК РФ).

Также может выясниться, что:

1. Должник незадолго до банкротства подарил квартиру родственнику или знакомому с целью исключения ее из конкурсной массы.

В таком случае арбитражный управляющий может оспорить сделку и снять исполнительский иммунитет с квартиры, чтобы затем реализовать ее на торгах.

2. Должник имеет право проживать в квартире у родственника — и в этом случае любая другая недвижимость не будет считается единственной.

Соответственно — будет реализована на аукционе без имущественного иммунитета.